Dopuszczalność eksmisji
Eksmisja to przymusowe usunięcie lokatora z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny podlega szczególnej ochronie prawnej. Zasady eksmisji w Polsce wymagają, by faktyczne przeprowadzenie eksmisji odbyło się wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego (np. aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji). Przeprowadzenie eksmisji realizuje wyłącznie komornik - nie właściciel lokalu, nie policja, nie firma windykacyjna. Samowolne usunięcie lokatora - zmiana zamków, wyrzucenie rzeczy, odcięcie mediów - jest przestępstwem (art. 191 § 1a Kodeksu karnego). Zasady eksmisji są jasne: eksmisja na bruk jest w Polsce całkowicie zakazana.
Podstawy prawne
Procedura eksmisji jest regulowana przede wszystkim przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta zapewnia ochronę lokatora i szczegółowo określa zasady eksmisji - kiedy i na jakich warunkach właściciel jest uprawniony wypowiedzieć umowę najmu, jakie przysługują eksmitowanemu lokatorowi prawa, a także zasady dotyczące lokali socjalnych i zasady przyznawania lokalu socjalnego. Ochrona lokatora w polskim prawie jest silna. Ochrona praw lokatorów (w tym zapewnienie lokalu socjalnego osobom chronionym) obejmuje m.in. zakaz eksmisji na bruk, prawo do obrony lokatora w sądzie oraz obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobom chronionym.
Powód eksmisji lokatora
Eksmisja sądowa jest możliwa w kilku sytuacjach. Najczęstszy powód eksmisji to zaległości w płatnościach - niepłacący lokator zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (zadłużenie w czynszu). Zadłużenie w czynszu to najczęstszy powód eksmisji. Zanim jednak właściciel nieruchomości wręczy lokatorowi wypowiedzenie umowy, musi pisemnie wezwać go do zapłaty czynszu i dać dodatkowy miesiąc na zapłatę czynszu. Zapłata czynszu w tym dodatkowym terminie wstrzymuje postępowanie eksmisyjne. Zapłata czynszu po tym terminie nie wstrzyma już procedury. Zaległości w płatnościach za co najmniej trzy okresy to warunek wypowiedzenia. Kolejną podstawą jest zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego - np. gdy umowa najmu została rozwiązana lub wygasła - rozwiązanie umowy najmu skutkuje utratą tytułu prawnego. Rozwiązanie umowy najmu musi być potwierdzone na piśmie. Rozwiązanie umowy następuje z upływem okresu wypowiedzenia. Gdy umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, a lokator zajmuje lokal bezprawnie. Inne przyczyny eksmisji: rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przypadek eksmisji z powodu dewastacji - gdy lokator używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub lokator używa lokalu w sposób niszczący substancję mieszkaniową, a także przemoc w rodzinie - w tym przypadku eksmisji sąd może nakazać sprawcy natychmiastowe opuszczenie mieszkania.
Eksmisja krok po kroku
Procedura eksmisji to proces wieloetapowy, który wymaga cierpliwości i ścisłego przestrzegania zasad dotyczących postępowania sądowego. Pominięcie któregokolwiek kroku może skutkować oddaleniem powództwa. Zasady eksmisji wymagają zachowania określonej kolejności działań.
Krok 1: Wezwanie i wypowiedzenie kontraktu
Zanim właściciel lokalu pójdzie do sądu, powinien pisemnie wezwać lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Zasady dotyczące umowy najmu wymagają, by przy zaległościach w płatnościach (niepłacący lokator) najpierw wysłać pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę czynszu. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można doręczyć lokatorowi wypowiedzenie kontraktu. Wypowiedzenie umowy najmu musi być pisemne, z podaniem przyczyny. Zasady dotyczące wynajmujących nakazują doręczenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru - to będzie dowód w sądzie. Po upływie okresu wypowiedzenia (zazwyczaj miesiąc), jeśli lokator pozostaje w lokalu, staje się osobą bez tytułu prawnego i właściciel jest uprawniony przejść do eksmisji sądowej.
Krok 2: Pozew o eksmisję - eksmisja sądowa
Wynajmujący składa pozew o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego (obowiązek opróżnienia lokalu). Obowiązek opróżnienia lokalu ciąży na lokatorze po uprawomocnieniu się wyroku. Opróżnienie lokalu powinno nastąpić w terminie wskazanym w wyroku. Obowiązek opróżnienia lokalu obejmuje też usunięcie wszystkich rzeczy lokatora (pozew o eksmisję, czyli o wydanie lokalu) do sądu rejonowego. Wydanie lokalu to prawny termin oznaczający przekazanie lokalu właścicielowi. Eksmisja sądowa wymaga wskazania w pozwie wszystkich osób zajmujących lokal, ponieważ wyrok sądu musi objąć wszystkie osoby zajmujące lokal. Zasady dotyczące postępowania sądowego wymagają dołączenia do pozwu: kopii zawartej umowy - umowa najmu lokalu, wypowiedzenie, wezwań do zapłaty czynszu i potwierdzeń odbioru. Pozew powinien jasno wskazywać powód eksmisji. W przypadku eksmisji z powodu zadłużenia w czynszu należy wykazać, że lokator zalegał za co najmniej trzy pełne okresy i że postępowanie eksmisyjne (wezwanie do zapłaty + wypowiedzenie) została przeprowadzona prawidłowo.
Krok 3: Rozprawa i wyrok sądu
Sąd przeprowadza rozprawę, na której obie strony mogą przedstawić swoje stanowisko. Prawo do obrony lokatora obejmuje możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia, powoływania świadków i składania dowodów. Zasady dotyczące postępowania sądowego gwarantują eksmitowanemu lokatorowi prawa procesowe - prawo do obrony lokatora jest fundamentalne. Jeśli lokator nie stawi się na rozprawę i nie odpowie na pozew, sąd może wydać wyrok zaoczny na podstawie twierdzeń właściciela. Wyrok zaoczny w sprawie o eksmisję jest szczególnie niekorzystny dla lokatora, bo pozbawia go szansy na obronę i na uzyskanie przyznania lokalu socjalnego - prawo do lokalu socjalnego przepada. Wyrok zaoczny zapada też szybciej niż wyrok po pełnej rozprawie. Zasady dotyczące najemców nakazują reagować na każdą korespondencję sądową - wyrok zaoczny to najgorszy scenariusz dla lokatora.
Na rozprawie sąd obligatoryjnie bada, czy eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego przysługują z mocy ustawy. Wyrok sądu musi zawierać rozstrzygnięcie o przyznaniu lokalu socjalnego lub odmowie. Wyrok zaoczny może nie uwzględniać okoliczności przemawiających za przyznaniem lokalu socjalnego, jeśli lokator nie przedstawił ich sądowi. Wyrok zaoczny można zaskarżyć sprzeciwem w terminie dwóch tygodni od doręczenia.
Krok 4: Tytuł wykonawczy i komornik
Po uprawomocnieniu się wyroku sądowego właściciel występuje o nadanie klauzuli wykonalności - uzyskuje w ten sposób tytuł wykonawczy. Tytuł wykonawczy to dokument uprawniający do przeprowadzenia eksmisji przez organ egzekucyjny. Z tytułem wykonawczym właściciel nieruchomości składa zgłoszenie do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Zasady dotyczące egzekucji wymagają, by zgłoszenie do komornika zawierało tytuł wykonawczy i wskazanie lokalu, z którego ma nastąpić usunięcie lokatora. Zgłoszenie do komornika to formalny wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Krok 5: Wykonanie eksmisji przez organ egzekucyjny
Po otrzymaniu zgłoszenia do komornika i tytułu wykonawczego komornik zawiadamia lokatora o wszczęciu postępowania i wyznacza termin do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Dobrowolne opuszczenie lokalu pozwala uniknąć kosztów eksmisji komorniczej. Jeśli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, organ egzekucyjny przeprowadza realizacja eksmisji - usuwa lokatora wraz z jego rzeczami. Zasady dotyczące egzekucji wymagają, by organ egzekucyjny wcześniej ustalił, czy lokatorowi przysługuje lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe. Wykonanie eksmisji nie może nastąpić, jeśli jednostka samorządowa nie wskazała lokalu socjalnego osobie, której sąd przyznał takie prawo. Organ egzekucyjny może wezwać policję, jeśli jest to konieczne do przeprowadzenia eksmisji. Zasady dotyczące egzekucji przewidują też skargę na czynności komornika - lokator jest uprawniona ją złożyć do sądu w ciągu tygodnia od dokonania czynności.
Przyznanie lokalu socjalnego
Polskie prawo nie dopuszcza eksmisji na bruk. Eksmisja na bruk jest zakazana - jeśli lokator nie ma dokąd się wyprowadzić, jednostka samorządowa musi zapewnić lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe. Zasady dotyczące lokali socjalnych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów.
Komu przysługuje?
Sąd nie może orzec eksmisji bez przyznania lokalu socjalnego wobec następujących osób (art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów): kobiet w ciąży (lokal socjalny ciąży obowiązkowo przysługuje), małoletnich dzieci, osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej, osób bezrobotnych zarejestrowanych w urzędzie pracy. Zasady przyznawania lokalu socjalnego wymagają od sądu zbadania sytuacji każdego lokatora indywidualnie. Lokal socjalny dla osoby spełniającej te kryteria jest obowiązkowy - sąd nie ma w tym zakresie uznania. Zasady przyznawania lokalu socjalnego obejmują też inne przypadki - sąd może przyznać lokal socjalny także osobom, które nie należą do ww. kategorii, jeśli uzna to za uzasadnione ich sytuacją materialną i rodzinną.
Eksmitowanemu lokatorowi prawa do lokalu socjalnego gwarantuje ustawa. Lokal socjalny dla osoby eksmitowanej zapewnia jednostka samorządowa - to obowiązek gminy, nie właściciela. Zasady przyznawania lokalu socjalnego wymagają, by gmina wskazała konkretny lokal socjalny dla osoby uprawnionej. Przyznanie lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym oznacza. Przyznanie lokalu socjalnego następuje z urzędu wobec osób chronionych, że eksmisja jest wstrzymana do czasu dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę. Zasady dotyczące lokali socjalnych precyzują, że lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny.
Lokal socjalny od gminy
Dostarczenie lokalu socjalnego to obowiązek gminy. Urząd prowadzi listę oczekujących na otrzymanie lokalu socjalnego i przydziela lokale w kolejności. Otrzymanie lokalu socjalnego może trwać od kilku miesięcy do kilku lat - gmina w dużych miastach dysponuje ograniczoną liczbą lokali. Dostarczenie lokalu socjalnego przez gminę zależy od zasobów mieszkaniowych gminy. Samorząd musi zapewnić lokal socjalny odpowiedni dla konkretnej osoby eksmitowanej (uwzględniając liczbę domowników). Zasady dotyczące lokali socjalnych nakazują, by dostarczenie lokalu socjalnego nastąpiło w rozsądnym terminie. Lokal socjalny dla osoby eksmitowanej powinien znajdować się na terenie tej samej gminy.
Eksmitowany lokal socjalny otrzymuje od gminy. Eksmitowanemu lokatorowi prawa do odszkodowania za zajmowanie lokalu przysługują od gminy, jeśli samorząd opóźnia dostarczenie lokalu socjalnego. Wynajmujący może żądać od gminy odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez eksmitowanego lokatora - kwota odpowiada rynkowemu czynszowi najmu. Odszkodowanie za zajmowanie lokalu to ważne narzędzie ochrony właściciela. Samorząd odpowiada finansowo za niedostarczenie lokalu socjalnego.
Pomieszczenie tymczasowe
Jeśli sąd nie przyznał eksmitowanemu prawa do lokalu socjalnego, komornik musi wskazać pomieszczenie tymczasowe. Uzyskanie lokalu tymczasowego to warunek przeprowadzenia eksmisji - eksmisja na bruk jest zakazana. Takie miejsce musi nadawać się do zamieszkania, mieć dostęp do wody i toalety oraz zapewniać co najmniej 5 m² na osobę. Otrzymanie lokalu tymczasowego zapewnia gmina lub sam wierzyciel. Jeśli wierzyciel wskaże pomieszczenie tymczasowe spełniające wymagania, organ przeprowadza wykonanie eksmisji niezwłocznie. Eksmisja na bruk jest zakazana nawet wobec osób, którym nie przysługuje lokal socjalny - stąd instytucja pomieszczenia tymczasowego.
Okres ochronny dla lokatora
Od 1 listopada do 31 marca obowiązuje tzw. okres ochronny dla lokatora (zimowy okres ochronny). W tym czasie organ egzekucyjny nie może przeprowadzić wykonania eksmisji, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Zasady eksmisji w okresie zimowym chronią lokatorów przed eksmisją na bruk w warunkach zagrożenia życia lub zdrowia. Eksmisja sądowa (postępowanie przed sądem) może toczyć się zimą, ale wykonanie eksmisji jest wstrzymane do końca marca.
Najem okazjonalny a eksmisja
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy, która znacznie upraszcza procedurę eksmisji. Przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu. Opróżnienie lokalu po najmie okazjonalnym jest znacznie szybsze niż po eksmisji sądowej. Najem okazjonalny wymaga też wskazania lokalu, do którego najemca się wyprowadzi po zakończeniu najmu.
W przypadku najmu okazjonalnego właściciel nie musi prowadzić eksmisji sądowej. Procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym jest uproszczona: doręczenie lokatorowi wypowiedzenia umowy lub żądania opuszczenia lokalu, odczekanie na upływ terminu (nie krótszego niż 7 dni), złożenie do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (50 zł), a następnie złożenie wniosku egzekucyjnego. Przypadek najmu okazjonalnego pozwala pominąć całe postępowanie sądowe o eksmisję. Najem okazjonalny to najskuteczniejsze zabezpieczenie dla wynajmujących - zasady dotyczące wynajmujących korzystających z tej formy najmu są znacznie korzystniejsze niż przy zwykłej umowie.
Najem okazjonalny
Różnica między najmem okazjonalnym a zwykłą umową najmu jest ogromna jeśli chodzi o procedurę eksmisji. Zwykła umowa najmu wymaga pełnej eksmisji sądowej - pozew, rozprawa, wyrok sądu, klauzula wykonalności, komornik. Zwykła umowa najmu daje lokatorowi znacznie silniejszą ochronę lokatora i wydłuża procedurę eksmisji o miesiące lub lata. Najem okazjonalny eliminuje etap sądowy. Zwykła umowa nie wymaga aktu notarialnego, ale w przypadku eksmisji to właściciel ma znacznie trudniejszą sytuację. Tradycyjna umowa najmu (czyli zwykła umowa najmu) to ryzyko dla właściciela - zasady dotyczące wynajmujących zalecają zawsze korzystanie z najmu okazjonalnego.
Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny to forma najmu dostępna dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego, podobnie jak najem okazjonalny, wymaga od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Najem instytucjonalny nie wymaga wskazania lokalu, do którego najemca się wyprowadzi - to główna różnica w stosunku do najmu okazjonalnego. Umowa najmu instytucjonalnego upraszcza procedurę eksmisji analogicznie do najmu okazjonalnego. Najmowanie lokalu instytucjonalnego jest coraz popularniejsze wśród profesjonalnych wynajmujących. Zasady dotyczące najemców w najmie instytucjonalnym są zbliżone do najmu okazjonalnego.
Najem socjalny
Najmowanie lokalu socjalnego odbywa się na podstawie umowy najmu socjalnego zawieranej z gminą. Właściciel lokalu socjalnego - czyli gmina - zawiera z lokatorem umowę najmu socjalnego. Właściciel lokalu socjalnego pobiera czynsz najmu w obniżonej wysokości. Umowa najmu socjalnego reguluje warunki korzystania z lokalu socjalnego - czynsz najmu w lokalu socjalnym jest znacznie niższy niż rynkowy. Właściciel lokalu socjalnego odpowiada za utrzymanie lokalu w należytym stanie. Zasady dotyczące lokatorów lokali socjalnych określają, że lokator ma obowiązek terminowo płacić czynsz najmu i dbać o lokal. Najmowanie lokalu socjalnego nie jest bezterminowe - umowa najmu socjalnego zawierana jest na czas oznaczony. Zasady dotyczące lokatorów lokali socjalnych są szczegółowe. Zasady dotyczące lokatorów przewidują możliwość przedłużenia umowy, jeśli sytuacja materialna lokatora nadal to uzasadnia. Najmowanie lokalu socjalnego to rozwiązanie dla osób w trudnej sytuacji materialnej, którym przyznano lokal socjalny po eksmisji. Najmowanie lokalu socjalnego podlega też zasadom dotyczącym lokatorów wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Porównanie form najmu
Wybór formy umowy najmu ma kluczowe znaczenie dla procedury eksmisji. Najmowanie lokalu mieszkalnego może odbywać się na podstawie zwykłej umowy najmu, umowy najmu okazjonalnego lub umowy najmu instytucjonalnego. Zasady dotyczące umowy najmu różnią się istotnie w zależności od wybranej formy. Najmowanie lokalu okazjonalnego zapewnia właścicielowi najsilniejszą ochronę i najszybszą procedurę eksmisji. Najmowanie lokalu mieszkalnego na podstawie zwykłej umowy to najczęstsza, ale jednocześnie najbardziej ryzykowna forma dla właściciela. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga wizyty u notariusza i złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji - ale ten jednorazowy koszt (ok. 300-400 zł) oszczędza potencjalnie lat procedury eksmisji. Najmowanie lokalu okazjonalnego wymaga też wskazania przez najemcę innego lokalu, do którego może się wyprowadzić.
Zawarcie umowy najmu powinno być poprzedzone weryfikacją najemcy. Zasady dotyczące wynajmujących zalecają sprawdzenie historii najemcy, referencji od poprzednich wynajmujących oraz sytuacji finansowej. Zawarcie umowy najmu z niezweryfikowanym najemcą to najczęstszy błąd właścicieli. Zasady dotyczące umowy najmu wymagają pisemnej formy - zawarta umowa najmu powinna precyzyjnie określać prawa i obowiązki obu stron, termin płatności czynszu najmu oraz zasady rozwiązania.
Eksmisja małżonka i byłego partnera
Procedura eksmisji małżonka rządzi się częściowo innymi zasadami eksmisji.
Eksmisja małżonka przy rozwodzie
Na żądanie jednego z małżonków sąd może w wyroku rozwodowym orzec eksmisję drugiego małżonka ze wspólnego mieszkania, jeśli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W praktyce dotyczy to przemocy domowej czy agresywnego zachowania. Po eksmisji małżonka pozostaje kwestia podziału majątku wspólnego, w tym wspólnego mieszkania.
Eksmisja sprawcy przemocy domowej
Na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy domowej sąd może nakazać sprawcy natychmiastowe opuszczenie mieszkania - nawet gdy sprawca jest właścicielem lokalu. Ma to bezpośredni związek z procedurą Niebieskiej Karty. Ten przypadek eksmisji jest znacznie szybszy niż standardowa postępowanie eksmisyjne.
Koszty eksmisji sądowej?
Koszty procedury eksmisji ponosi w pierwszej kolejności właściciel, ale po wygranej sprawie sąd zasądza ich zwrot od lokatora. Przepisy nie przewidują zwolnienia właściciela z obowiązku poniesienia kosztów z góry.
Koszty sądowe
Opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności (uzyskanie tytułu wykonawczego) to 50 zł. Do tego mogą dojść koszty pełnomocnika - realne honoraria wynoszą od 1500 do 5000 zł. Wyrok sądowy w sprawie o eksmisję kończący postępowanie to podstawa dalszych działań. Skarga na czynności komornika to dodatkowe 50 zł.
Koszty komornicze
Opłata stała za wszczęcie eksmisji komorniczej z lokalu mieszkalnego wynosi 1500 zł. Jeśli lokator wyprowadzi się dobrowolnie po wezwaniu, opłata wynosi jedynie ok. 300 zł. Skarga na czynności komornika w trakcie postępowania to dodatkowy koszt 50 zł. Skarga na czynności komornika przysługuje zarówno lokatorowi, jak i właścicielowi. Łącznie eksmisja kosztuje od 2000 do 10 000 zł. Eksmisja z lokalu mieszkalnego jest droższa niż eksmisja z lokalu użytkowego. Przypadek niepłacącego najemcy to najczęstszy typ postępowania. Eksmisja może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, a postępowanie z przyznaniem lokalu socjalnego jeszcze dłużej.
Procedura eksmisji
Najem okazjonalny (najszybsza ścieżka) - od 2 do 6 miesięcy. Przypadek najmu okazjonalnego pozwala pominąć postępowanie sądowe.
Eksmisja sądowa bez prawa do lokalu socjalnego - od 6 miesięcy do 2 lat. Wyrok sądowy w dużych miastach zapada po 6-18 miesiącach, do tego dochodzi wykonanie eksmisji.
Eksmisja z przyznaniem lokalu socjalnego - od roku do kilku lat. Przyznanie lokalu przez sąd wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę. Gmina w dużych miastach ma ogromny deficyt lokali - socjalny lokal to towar deficytowy. Otrzymanie lokalu socjalnego z listy oczekujących gminy może trwać latami.
Pułapki i błędy przy eksmisji
Samowolna eksmisja. Zmiana zamków, wyrzucenie rzeczy, odcięcie prądu - to przestępstwo. Nawet jeśli lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego, usunięcie lokatora może nastąpić wyłącznie przez organ egzekucyjny na podstawie wyroku sądu. Eksmitowani mają prawo do ochrony przed samowolnym działaniem.
Brak pisemnego wypowiedzenia. Wypowiedzenie umowy najmu musi być pisemne. Zasady dotyczące umowy najmu wymagają podania przyczyny. Lokatorowi wypowiedzenie umowy musi być doręczone prawidłowo. Doręczenie lokatorowi wypowiedzenie umowy najlepiej zrobić listem poleconym - bez tego sąd oddali pozew. Przypadek umowy najmu wypowiedzianej ustnie jest prawnie nieskuteczny.
Pominięcie wezwania do zapłaty czynszu. Przy zadłużeniu w czynszu zasady eksmisji nakazują najpierw pisemne wezwanie z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę czynszu. Zaległości w płatnościach muszą obejmować co najmniej trzy pełne okresy. Pominięcie tego kroku to błąd proceduralny.
Brak umowy najmu okazjonalnego. Nowa umowa najmu powinna zawsze być umową najmu okazjonalnego. Zwykła umowa najmu daje lokatorowi silniejszą ochronę lokatora i wydłuża procedurę eksmisji. Zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego to inwestycja w bezpieczeństwo. Nowa umowa najmu okazjonalnego wymaga aktu notarialnego. Nowa umowa najmu powinna zawierać wszystkie wymagane elementy, ale oszczędza lata kłopotów.
Ignorowanie sprawy przez lokatora. Jeśli jesteś lokatorem - nie ignoruj korespondencji z sądu. Taki wyrok zapada, gdy lokator nie reaguje. Pozbawia on szansy na obronę i na przyznanie lokalu socjalnego. Lokatorzy, którzy zignorowali sprawę, tracą prawo do obrony lokatora.
