Pozew o eksmisję: opłata, wzór i ile trwa sprawa w sądzie

Opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł i jest stała. Nie zależy od wartości mieszkania, od wysokości zaległego czynszu ani od tego, jak długo lokator zajmuje lokal. Co więcej, ta sama kwota obowiązuje przy lokalu użytkowym, choć w internecie znajdziesz mnóstwo tekstów twierdzących inaczej.

To dobra wiadomość i jednocześnie połowa prawdy. Bo 200 zł to jedyna pozycja w całym przedsięwzięciu, która jest tania i przewidywalna. Reszta - wynagrodzenie pełnomocnika, koszty komornika po wyroku, a przede wszystkim czas, przez który mieszkanie nie zarabia - potrafi być kilkanaście razy wyższa.

Ten artykuł jest napisany z perspektywy właściciela. Jeżeli szukasz informacji z drugiej strony, bo to Ty dostałeś pozew albo wyrok, przeczytaj Wstrzymanie eksmisji: co realnie możesz zrobić, gdy zapadł wyrok. Całą procedurę od strony właściciela opisaliśmy natomiast w tekście Eksmisja z mieszkania w 2026 roku - tutaj skupiamy się na jednym etapie: samym pozwie, jego kosztach i tym, ile to trwa. Na końcu sekcji o wymogach pozwu znajdziesz wzór pozwu do pobrania.

Kiedy pozew jest potrzebny, a kiedy wystarczy wypowiedzenie

Najczęstszy błąd na starcie polega na tym, że właściciel składa pozew, zanim skutecznie zakończył stosunek najmu. Sąd taką sprawę oddali, bo lokator nadal ma tytuł prawny do lokalu, a 200 zł przepadnie razem z kilkoma miesiącami.

Kolejność jest odwrotna: najpierw skutecznie kończysz najem, dopiero potem idziesz do sądu po nakaz opróżnienia lokalu. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wskazanych w niej wprost, a wypowiedzenie pod rygorem nieważności musi być na piśmie i wskazywać przyczynę.

Zaległy czynsz: procedura dwóch pism

Przy najczęstszej przyczynie, czyli zaległościach, ustawa wymaga trzech rzeczy naraz. Lokator musi być w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, musisz go uprzedzić na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i musisz wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero gdy ten termin minie bezskutecznie, możesz wypowiedzieć umowę - nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W praktyce oznacza to dwa osobne pisma: najpierw uprzedzenie z terminem, potem wypowiedzenie. Wysłanie samego wypowiedzenia, bez wcześniejszego uprzedzenia, jest najczęstszą wadą, na której sprawy o eksmisję przegrywają w pierwszej instancji. Warto też pamiętać, że trzy pełne okresy płatności to przy czynszu miesięcznym trzy pełne miesiące zaległości, a nie trzy miesiące od pierwszego opóźnienia.

Gdy powód wypowiedzenia nie mieści się w ustawie

Ustawa przewiduje furtkę: z ważnych przyczyn innych niż te wymienione w katalogu właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy. To osobna konstrukcja: nie wypowiadasz najmu, tylko prosisz sąd, żeby go rozwiązał i od razu nakazał opróżnienie lokalu. Jedno postępowanie zamiast dwóch etapów.

Ile kosztuje pozew o eksmisję: 200 zł i cztery pozycje, o których się zapomina

Opłatę stałą w kwocie 200 zł pobiera się od pozwu w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. To brzmienie przepisu i nie zmieniło się ono od 2006 roku. Kluczowe są trzy ostatnie słowa: lokal użytkowy jest objęty tą samą opłatą stałą, a nie opłatą stosunkową liczoną od wartości sporu.

Poniżej pełny rachunek. Kwoty pochodzą z aktualnych tekstów jednolitych, źródła podajemy na końcu artykułu.

Dwie rzeczy warto z tej tabeli wyciągnąć. Po pierwsze, koszty rosną dopiero po wyroku, a nie przed nim - sama droga do orzeczenia jest tania. Po drugie, przy lokalu użytkowym opłata sądowa jest taka sama, ale wszystko poza nią liczy się zupełnie inaczej. Wracamy do tego w osobnej sekcji.

Jedno zastrzeżenie do opłaty komorniczej, bo bywa mylnie opisywana: nie jest to zaliczka. Opłatę za egzekucję świadczenia niepieniężnego uiszcza wnioskodawca wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji, a jeżeli tego nie zrobi, komornik wzywa do jej uiszczenia w terminie siedmiu dni. Odrębnie mogą pojawić się zaliczki na rzeczywiste wydatki komornika, na przykład na transport i przechowanie rzeczy.

Ile realnie zapłacisz pełnomocnikowi, to osobne pytanie - stawki minimalne z rozporządzenia to podstawa rozliczeń między stronami procesu, a nie cennik kancelarii. Rozbiliśmy to na czynniki pierwsze w artykule Ile kosztuje adwokat w 2026 roku.

Najdroższa pozycja nie jest na liście

Żadna z powyższych kwot nie obejmuje tego, co kosztuje najwięcej: miesięcy, w których lokal jest zajęty i nie przynosi przychodu. Przy czynszu 3 000 zł rok postępowania to 36 000 zł utraconych wpływów wobec 200 zł opłaty sądowej. Dlatego przy tym typie sprawy tempo jest ważniejsze niż oszczędność na pełnomocniku, a odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu bywa istotniejsze niż sam nakaz opróżnienia.

Co musi znaleźć się w pozwie: strony, żądanie, podstawa i właściwość

Pozew o eksmisję jest zwykłym pozwem i musi spełniać ogólne wymogi pisma procesowego. Elementy, na których najczęściej pojawiają się braki formalne:

• Oznaczenie stron. Pozwanymi są wszystkie znane osoby zajmujące lokal, których może dotyczyć nakaz opróżnienia - nie tylko najemca z umowy. Dotyczy to również małoletnich, którzy występują w sprawie przez przedstawicieli ustawowych.

• Żądanie. Formułuje się je jako nakazanie pozwanym opróżnienia i wydania lokalu, z dokładnym adresem i oznaczeniem lokalu. Nie „eksmisja", tylko opróżnienie i wydanie - tym językiem posługuje się ustawa.

• Podstawa faktyczna i dowody. Umowa najmu, dowody doręczenia uprzedzenia i wypowiedzenia, zestawienie zaległości, wezwanie do wydania lokalu.

• Wartość przedmiotu sporu. Trzeba ją podać mimo opłaty stałej, bo decyduje o właściwości rzeczowej sądu i o kosztach zastępstwa.

• Informacja o próbie pozasądowego rozwiązania sporu. Element obowiązkowy, o którym zapomina większość wzorów krążących w sieci: pozew ma zawierać informację, czy strony podjęły próbę mediacji albo innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a jeżeli nie - wyjaśnienie przyczyn. Przy żądaniu zapłaty trzeba dodatkowo podać datę wymagalności roszczenia.

Co się dzieje, gdy kogoś przeoczysz? Ustawa przewiduje na to mechanizm ratunkowy. Jeżeli w toku sprawy okaże się, że obowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby niewystępujące jako pozwani, sąd wezwie powoda do ich oznaczenia, a następnie wezwie te osoby do udziału w sprawie w charakterze pozwanych. Nie musisz więc zaczynać od zera, ale tracisz czas: trzeba ustalić dane, doręczyć pisma, czasem wystąpić o kuratora.

Dwie rzeczy z tej samej regulacji, które warto znać z góry. Po pierwsze, sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na położenie lokalu, żeby umożliwić jej wstąpienie do sprawy - przystępuje ona po stronie powoda i nie musi wykazywać interesu prawnego. Po drugie, nie licz na szybki wyrok zaoczny: w sprawie o opróżnienie lokalu może on zapaść wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Milczenie pozwanego nie skróci sprawy.

Jak policzyć wartość przedmiotu sporu - dwa różne przepisy

Tu jest pułapka, w którą wpada większość poradników: obowiązują dwie różne reguły i wybór zależy od tego, czy między stronami był najem.

Gdy był najem lub dzierżawa (art. 23 KPC), wartość przedmiotu sporu stanowi:

• przy umowach zawartych na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok,

• przy umowach zawartych na czas nieoznaczony - suma czynszu za okres trzech miesięcy.

Przy najmie na czas nieoznaczony i czynszu 3 000 zł wartość przedmiotu sporu wynosi więc 9 000 zł.

Gdy najmu nie było - czyli w sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego albo na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa - stosuje się art. 23(2) KPC. Wartość przedmiotu sporu oblicza się wtedy, przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu należnemu od danego rodzaju nieruchomości. Nie ma umowy, z której można odczytać kwotę, więc podaje się czynsz rynkowy dla lokalu tego rodzaju i o tej powierzchni w danej lokalizacji, najlepiej z uzasadnieniem opartym na ofertach porównywalnych lokali.

Do którego sądu złożyć pozew

Właściwość rzeczowa. Do właściwości sądów okręgowych należą sprawy o prawa majątkowe, w których wartość przedmiotu sporu przewyższa 100 000 zł. Przy typowej eksmisji z mieszkania próg ten nie jest osiągany i sprawa trafia do sądu rejonowego. Nie jest to jednak reguła bez wyjątków - próg bywa przekroczony przy drogim lokalu użytkowym, przy umowie na czas oznaczony z wysokim czynszem oraz wtedy, gdy do żądania opróżnienia lokalu dołączysz wysokie żądanie zapłaty, bo wartości połączonych roszczeń się sumuje.

Właściwość miejscowa zależy od podstawy roszczenia i warto rozróżnić dwie sytuacje:

• Roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości - powództwo można wytoczyć przed sąd miejsca położenia nieruchomości. To właściwość przemienna, czyli wybór po Twojej stronie obok zasad ogólnych.

• Roszczenie o wydanie oparte na prawie własności, a także roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie związane z nieruchomością - tu sąd miejsca położenia nieruchomości jest właściwy wyłącznie. Ta właściwość rozciąga się też na roszczenia osobiste związane z prawami rzeczowymi i dochodzone razem z nimi przeciwko temu samemu pozwanemu.

W obu wariantach sąd miejsca położenia lokalu jest więc bezpiecznym wyborem. Skierowanie sprawy do niewłaściwego sądu nie jest katastrofą, bo sąd przekaże ją dalej, ale kosztuje kilka tygodni.

Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego - inna podstawa, ta sama opłata

Sytuacja, w której nie ma żadnej umowy do wypowiedzenia, jest prawnie prostsza, choć emocjonalnie zwykle trudniejsza. Dotyczy osób, które zajęły lokal samowolnie, zostały wpuszczone bez umowy albo pozostały w nim po wygaśnięciu tytułu.

Podstawą jest wtedy roszczenie windykacyjne: właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Nie ma tu wypowiedzenia, uprzedzenia ani dodatkowych terminów - jest właściciel, jest osoba bez tytułu i jest żądanie wydania.

Trzy rzeczy, które to zmienia w praktyce:

• Ścieżka przedsądowa jest krótsza. Wystarczy wezwać do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Nie trzeba odczekiwać trzech okresów płatności.

• Wartość przedmiotu sporu liczy się inaczej - według art. 23(2) KPC, od trzymiesięcznego czynszu rynkowego, a nie od czynszu z umowy, której przecież nie ma.

• Reguły o najmie socjalnym działają inaczej niż przy najmie. Gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, przepisu o orzekaniu o uprawnieniu do najmu socjalnego co do zasady się nie stosuje, podobnie jak zakazu wykonywania wyroków w okresie zimowym. Sąd może przyznać takie uprawnienie tylko wyjątkowo - jeżeli byłoby to w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Nakazując opróżnienie lokalu z tej przyczyny, sąd wskazuje ją wprost w wyroku.

Warto rozróżnić dwie sytuacje, które w praktyce się mylą: utrata tytułu prawnego (był najem, wygasł) i zajęcie lokalu bez tytułu prawnego (tytułu nigdy nie było). To druga z nich uruchamia opisane wyżej wyłączenie. Przy pierwszej sąd nadal orzeka o najmie socjalnym na zasadach ogólnych.

Eksmisja dorosłego dziecka albo krewnego z własnego mieszkania

To jeden z najczęściej wyszukiwanych wariantów tego tematu i jednocześnie ten, w którym najłatwiej wybrać złą podstawę prawną. Poniżej cztery ścieżki - i od razu zastrzeżenie, że nie jest to katalog zamknięty, bo wiele zależy od tego, jak wygląda tytuł do lokalu i jaki jest stosunek rodzinny między stronami.

Jesteś wyłącznym właścicielem, a krewny nie ma tytułu

Wtedy działa opisane wyżej roszczenie windykacyjne. Sama więź rodzinna zwykle nie jest tytułem prawnym do lokalu, podobnie jak zameldowanie, które ma charakter wyłącznie ewidencyjny. Jeżeli wcześniej doszło do użyczenia lokalu, choćby ustnego, trzeba je najpierw skutecznie zakończyć.

Wyjątek, o którym trzeba wiedzieć: małżonek

Zdanie o więzi rodzinnej ma istotny wyjątek. Jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny - a przepis stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego. To uprawnienie o charakterze osobistym, powiązane z trwaniem małżeństwa, ale dopóki istnieje, powództwo o wydanie rzeczy przeciwko małżonkowi co do zasady nie jest właściwą drogą. Ten wariant należy skonsultować z prawnikiem, zanim cokolwiek trafi do sądu.

Mieszkacie razem i chodzi o zachowanie domownika

Tu ustawa daje osobne narzędzie: współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Kluczowe są dwa elementy tej przesłanki i oba trzeba wykazać: postępowanie musi być rażąco naganne, a jego skutkiem musi być uniemożliwienie wspólnego zamieszkiwania. To wysoki próg, znacznie wyższy niż konflikt rodzinny czy nawet trwała niezgoda. Zwykle chodzi o zachowania powtarzalne, ale przepis nie wyklucza, że przesłankę spełni również pojedynczy czyn o wyjątkowym ciężarze. Sąd oczekuje dowodów: notatek policyjnych, zawiadomień, zeznań świadków.

Uciążliwy sąsiad w budynku

Wariant dotyczący nie współlokatora, lecz sąsiada: jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Przemoc domowa - inna, szybsza ścieżka

Jeżeli osoba wspólnie zajmująca mieszkanie stosuje przemoc domową i swoim zachowaniem czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, nie idź drogą pozwu o eksmisję. Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej przewiduje odrębny wniosek o zobowiązanie takiej osoby do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia albo o zakazanie jej zbliżania się do mieszkania. To postępowanie nieprocesowe, prowadzone według innych reguł i - co najważniejsze - znacznie szybsze niż proces o opróżnienie lokalu. Wniosek może złożyć osoba doznająca przemocy, a także między innymi prokurator lub przedstawiciel jednostki pomocy społecznej.

Lokal użytkowy: ta sama opłata sądowa, zupełnie inna reszta

Jeżeli wynajmowałeś lokal na sklep, biuro albo warsztat, sytuacja różni się od mieszkaniowej w trzech miejscach naraz - a tylko w jednym z nich różnica działa na Twoją korzyść.

Po pierwsze, ustawa o ochronie praw lokatorów co do zasady nie ma tu zastosowania. Posługuje się ona pojęciem lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a także pracowni twórcy działającego w dziedzinie kultury i sztuki. Lokal użytkowy w typowym rozumieniu poza ten zakres wykracza. Konsekwencje są poważne: przy takim lokalu nie ma mowy o uprawnieniu do najmu socjalnego ani o zimowym okresie ochronnym, a rozwiązanie umowy rządzi się przepisami Kodeksu cywilnego o najmie i postanowieniami samej umowy, a nie katalogiem z ustawy lokatorskiej.

Po drugie, opłata sądowa jest identyczna. Wynosi 200 zł, bo przepis obejmuje wprost lokal o innym przeznaczeniu. To rzadko spotykana informacja i warto ją znać, zanim ktoś wyceni sprawę wyżej. Dotyczy to także sporu między przedsiębiorcami rozpoznawanego w postępowaniu gospodarczym - to przepis szczególny i tryb postępowania go nie zmienia.

Po trzecie, wynagrodzenie pełnomocnika i opłata komornicza liczą się inaczej i są wyraźnie wyższe. Stawka minimalna za prowadzenie sprawy o opróżnienie lokalu użytkowego nie jest kwotą stałą, tylko stawką obliczaną od wartości sześciomiesięcznego czynszu. Opłata komornicza za opróżnienie innego lokalu niż mieszkaniowy wynosi 2 000 zł, a gdy lokal jest wykorzystywany przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej, powiększa się ją o 1 000 zł od drugiej i każdej kolejnej izby, przy czym łączna opłata nie może przekroczyć 30 000 zł.

Ten ostatni przepis potrafi zaskoczyć przy dużym lokalu. Hala z kilkunastoma pomieszczeniami oznacza opłatę komorniczą liczoną w dziesiątkach tysięcy złotych - wielokrotnie więcej niż całe postępowanie sądowe. To jest argument, żeby przy lokalach użytkowych szczególnie serio traktować porozumienie o dobrowolnym wydaniu.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie: drugie żądanie, które warto dopisać

Sam nakaz opróżnienia lokalu nie zwraca Ci ani złotówki za czas, w którym lokal był zajęty. Do tego służy osobne roszczenie - ale jego podstawa zależy od tego, kim jest osoba zajmująca lokal, i to rozróżnienie decyduje o tym, czego i na jakiej zasadzie możesz żądać.

Były lokator, czyli ktoś, kto tytuł prawny miał i go utracił

Tu działa ustawa o ochronie praw lokatorów. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Osoba, która lokal zajęła samowolnie

Tu przepis ustawy lokatorskiej nie ma zastosowania. Sąd Najwyższy przyjął, że nie da się go stosować wobec osoby, która nigdy nie była związana z właścicielem żadnym stosunkiem najmu ani nie wywodziła swoich praw do lokalu ze stosunku obligacyjnego z dotychczasowym lokatorem. Podstawą roszczenia są wtedy przepisy Kodeksu cywilnego o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem rzeczy, czyli wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Praktycznie oznacza to inne przesłanki, inne reguły dotyczące dobrej i złej wiary posiadacza oraz inny sposób wyliczenia należności. Jeżeli więc w Twojej sprawie ktoś po prostu wprowadził się do pustego mieszkania, nie powołuj się w pozwie na przepis z ustawy lokatorskiej, bo sąd oddali roszczenie oparte na złej podstawie.

Dwa wyjątki, które zmieniają rachunek przy byłym lokatorze

• Osoby, wobec których sąd orzekł o wstrzymaniu opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia lokalu zamiennego albo zawarcia umowy najmu socjalnego, płacą mniej - odpowiednio czynsz, który płaciłyby, gdyby stosunek prawny nie wygasł, albo czynsz według stawek najmu socjalnego. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy ciąży wtedy na gminie.

• Jeżeli osobie uprawnionej na mocy wyroku do zawarcia umowy najmu socjalnego gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na zasadach odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu władzy publicznej.

Precyzyjnie: gmina nie zastępuje byłego lokatora. On nadal odpowiada w zakresie wynikającym z ustawy, a właściciel może równolegle dochodzić odpowiedniej szkody od gminy. W orzecznictwie odpowiedzialność obu tych podmiotów ujmuje się jako in solidum - czyli każdy odpowiada z własnej podstawy, a spełnienie świadczenia przez jednego zwalnia drugiego w tym zakresie. To rozróżnienie ma znaczenie praktyczne: gmina bywa realnie wypłacalna, ale nie jest to powód, żeby rezygnować z roszczenia wobec byłego lokatora.

Roszczenie o zapłatę można połączyć z żądaniem eksmisji w jednym pozwie i wtedy trzeba pamiętać o trzech rzeczach. Po pierwsze, drugie żądanie ma własną wartość przedmiotu sporu, którą dolicza się do pierwszej - a suma decyduje o tym, czy sprawa zostaje w sądzie rejonowym. Po drugie, ma własną opłatę: do 20 000 zł według tabeli kwotowej (od 30 zł do 1 000 zł), a dopiero powyżej 20 000 zł jest to 5% wartości, nie więcej niż 100 000 zł. Opłata 200 zł dotyczy wyłącznie żądania opróżnienia lokalu. Po trzecie, trzeba wskazać okres, kwotę i datę wymagalności osobno dla każdego pozwanego, według czasu, w którym faktycznie zajmował lokal.

Dwie ostrożności przy formułowaniu tego żądania. Nie opisuj odpowiedzialności pozwanych automatycznie jako „solidarnej" - jej charakter zależy od konfiguracji sprawy i bywa kwalifikowany jako in solidum. I nie obciążaj żądaniem zapłaty pozwanego małoletniego za okres sprzed uzyskania przez niego pełnoletności; Sąd Najwyższy taką praktykę zakwestionował.

Jeżeli chodzi Ci wyłącznie o pieniądze, a lokator już się wyprowadził, właściwą ścieżką jest zwykłe wezwanie do zapłaty, a potem pozew o zapłatę.

Ile trwa sprawa i co dzieje się po wyroku

Uczciwa odpowiedź brzmi: nie da się podać terminu, bo żaden przepis go nie wyznacza, a czas zależy przede wszystkim od obciążenia konkretnego sądu i od tego, czy pozwany się broni. Poniższa oś czasu pokazuje kolejność etapów, a nie gwarantowane terminy.

Największa niewiadoma leży na końcu, nie na początku. Jeżeli dłużnik nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie - a ustawa nie wyznacza gminie na to żadnego terminu. Podobnie działa wyrok przyznający uprawnienie do najmu socjalnego: wstrzymuje opróżnienie lokalu do czasu złożenia oferty przez gminę, również bez terminu.

Dlatego w tym typie sprawy to, co dzieje się na rozprawie, waży więcej niż to, co dzieje się w pozwie. Sąd rozstrzyga w wyroku o uprawnieniu do najmu socjalnego albo o jego braku, a od tego rozstrzygnięcia zależy, czy egzekucja ruszy w rozsądnym czasie, czy stanie na lata. Szczegółowo opisaliśmy ten mechanizm z drugiej strony w artykule Wstrzymanie eksmisji. Jeżeli sprawa doszła już do etapu komorniczego, przyda się też poradnik Obrona przed komornikiem, który wyjaśnia, jakie środki ma druga strona i czego można się spodziewać.

Kiedy prawnik ma sens, a kiedy poradzisz sobie sam

Sam pozew o eksmisję nie jest pismem skomplikowanym i przy prostym stanie faktycznym da się go napisać samodzielnie na podstawie wzoru. Są jednak konfiguracje, w których samodzielność kosztuje więcej, niż oszczędza:

• Lokal użytkowy - inna podstawa rozwiązania umowy, inne stawki, inne opłaty komornicze, często spór o rozliczenie nakładów i kaucji, a przy wysokim czynszu także możliwa właściwość sądu okręgowego.

• Sprawa rodzinna - kilka konkurujących podstaw prawnych, wysoki próg dowodowy przy rażąco nagannym postępowaniu i odrębny tryb przy przemocy domowej.

• Nie było umowy najmu - inna podstawa roszczenia, inny sposób liczenia wartości przedmiotu sporu i inne reguły dotyczące najmu socjalnego.

• Pozwany kwestionuje skuteczność wypowiedzenia - to najczęstsza linia obrony i najczęstsza przyczyna oddalenia pozwu.

• W lokalu mieszkają dzieci, kobieta w ciąży, osoby z niepełnosprawnością, emeryci lub renciści - kwestia najmu socjalnego staje się wtedy osią sprawy. Uwaga: to nie znaczy, że rozstrzygnięcie jest przesądzone, bo obligatoryjna ochrona ma istotne wyłączenie opisane niżej. Znaczy, że strategia musi to uwzględniać od pierwszego pisma.

• Chcesz połączyć eksmisję z żądaniem zapłaty - dwa żądania, dwie wartości przedmiotu sporu, dwie opłaty i możliwa zmiana właściwości sądu.

Najem socjalny przy prywatnym właścicielu: wyłączenie, o którym mało kto pisze

Ustawa wymienia kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego: kobieta w ciąży, małoletni, osoba z niepełnosprawnością lub ubezwłasnowolniona wraz z opiekunem, obłożnie chory, emeryt lub rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej (a nie każda osoba starsza), osoba ze statusem bezrobotnego oraz osoba spełniająca przesłanki z uchwały rady gminy. Ochrona odpada, jeżeli te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu albo ich sytuacja materialna pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.

Jest jednak zastrzeżenie, które w praktyce prywatnego wynajmu zmienia wszystko: tego katalogu nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób uprawnionych na podstawie stosunku ze spółdzielnią mieszkaniową albo ze społeczną inicjatywą mieszkaniową. Jeżeli więc wynajmowałeś mieszkanie jako osoba prywatna, obligatoryjna ochrona z tego katalogu nie działa automatycznie. Sąd nadal bada uprawnienie z urzędu i może je przyznać, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną - ale nie ma takiego obowiązku.

Jeżeli szukasz specjalisty, zacznij od stron dla spraw o eksmisję w Gdańsku, Częstochowie, Poznaniu, Katowicach i Gliwicach, albo od konsultacji online, jeżeli mieszkasz gdzie indziej. Gdy problem dotyczy przede wszystkim treści umowy i sposobu jej zakończenia, właściwa będzie strona dla spraw o umowę najmu.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi opłata od pozwu o eksmisję w 2026 roku?

200 zł. Jest to opłata stała, niezależna od wartości lokalu i wysokości zaległości. Ta sama kwota obowiązuje przy lokalu mieszkalnym i przy lokalu o innym przeznaczeniu, w tym użytkowym.

Czy przy lokalu użytkowym opłata liczy się od wartości sporu?

Nie. Przepis o opłacie stałej obejmuje wprost opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. Od wartości sześciomiesięcznego czynszu liczy się natomiast stawka minimalna pełnomocnika, a nie opłata sądowa.

Jak długo trwa sprawa o eksmisję?

Nie ma ustawowego terminu. Czas zależy od obciążenia konkretnego sądu, liczby pozwanych i tego, czy pozwany się broni. Najmniej przewidywalny jest etap po wyroku: jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego albo dłużnik nie ma tytułu do innego lokalu, egzekucja stoi do czasu, aż gmina wskaże lokal lub tymczasowe pomieszczenie, a na to ustawa nie wyznacza gminie terminu.

Czy muszę wypowiadać umowę, zanim złożę pozew?

Jeżeli lokatora łączy z Tobą umowa, tak - dopóki umowa trwa, lokator ma tytuł prawny do lokalu. Wyjątkiem jest powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn innych niż ustawowe podstawy wypowiedzenia, w którym rozwiązania umowy dokonuje sąd. Jeżeli natomiast osoba zajmuje lokal bez żadnego tytułu, nie ma czego wypowiadać - podstawą jest roszczenie o wydanie rzeczy.

Do którego sądu składa się pozew o eksmisję?

Przy typowej eksmisji z mieszkania jest to sąd rejonowy, bo wartość przedmiotu sporu nie przekracza 100 000 zł. Sąd okręgowy staje się właściwy, gdy próg zostanie przekroczony - na przykład przy drogim lokalu użytkowym, umowie na czas oznaczony z wysokim czynszem albo po zsumowaniu żądania opróżnienia lokalu z wysokim żądaniem zapłaty. Właściwość miejscową bezpiecznie wyznacza miejsce położenia nieruchomości: przy roszczeniach z najmu jest to właściwość przemienna, a przy roszczeniach opartych na prawie własności - wyłączna.

Jak policzyć wartość przedmiotu sporu, jeżeli nie było umowy najmu?

Stosuje się wtedy art. 23(2) Kodeksu postępowania cywilnego, a nie art. 23. Wartość przedmiotu sporu odpowiada podanej przez powoda sumie trzymiesięcznego czynszu najmu należnego od danego rodzaju nieruchomości, ustalonej stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej. W praktyce podaje się czynsz rynkowy dla porównywalnego lokalu.

Czy mogę żądać pieniędzy za czas, w którym lokator zajmował mieszkanie bez umowy?

Tak, ale podstawa zależy od sytuacji. Wobec byłego lokatora, który tytuł prawny miał i go utracił, stosuje się przepis ustawy o ochronie praw lokatorów: odszkodowanie płatne co miesiąc, odpowiadające czynszowi możliwemu do uzyskania z najmu, a przy niepokryciu strat także odszkodowanie uzupełniające. Wobec osoby, która lokal zajęła samowolnie i nigdy nie była związana z właścicielem stosunkiem prawnym, przepis ten nie ma zastosowania - podstawą są przepisy Kodeksu cywilnego o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z rzeczy. Gdy sąd wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia lokalu zamiennego lub zawarcia umowy najmu socjalnego, odszkodowanie jest niższe, a różnicę pokrywa gmina. Kwotę i okres wskazuje się osobno dla każdego pozwanego, a wobec pozwanego małoletniego nie dochodzi się należności za okres sprzed uzyskania przez niego pełnoletności.

Czy sąd wyda wyrok zaoczny, jeżeli pozwany się nie odezwie?

W sprawie o opróżnienie lokalu wyrok zaoczny może zapaść wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Bierność pozwanego nie przyspieszy więc sprawy tak, jak w zwykłym procesie o zapłatę.

Zanim złożysz pozew, sprawdź dwie rzeczy

Pierwsza: czy wypowiedzenie było skuteczne. Dwa pisma zamiast jednego, trzy pełne okresy zaległości, forma pisemna i wskazana przyczyna. To tu przegrywa się najwięcej spraw i to jest jedyny etap, na którym masz pełną kontrolę.

Druga: czy w pozwie są wszystkie znane osoby zajmujące lokal, w tym małoletni. Jeżeli kogoś pominiesz, sąd wezwie Cię do jego oznaczenia i dołączy go do sprawy - nie zaczynasz więc od nowa, ale tracisz tygodnie na ustalanie danych i doręczenia.

Reszta - opłata 200 zł, właściwy sąd, prawidłowo policzona wartość przedmiotu sporu - jest przewidywalna i tania. Najdroższy w tej sprawie jest czas, więc dwa tygodnie poświęcone na dopięcie dokumentów przed złożeniem pozwu zwracają się zwykle wielokrotnie.